Lang- oder Kurzzeitvermietung: zwei Wege, die sich gegenseitig absichern

Das Kernargument

Eine kleine Wohnung mit gutem Grundriss in guter Lage vermiete ich auch heute schnell an Dauermieter – das ist meine Erfahrung aus der Praxis. Kurzzeitvermietung bringt in der richtigen Lage mehr Ertrag, ist aber politisch umstritten.

Der entscheidende Gedanke: Eingeschränkt wird Kurzzeitvermietung dort, wo Wohnungsnot herrscht. Genau dann ist aber auch die Langzeitvermietung leichter und die Mieten steigen eher. Umgekehrt gilt: Solange es eher ein Überangebot gibt, fehlt die Begründung für ein Verbot – und die Kurzzeitvermietung bleibt möglich. Die Risiken der beiden Wege laufen also gegeneinander. Ich nenne das zwei Standbeine.

Die ehrliche Grenze

Gemeinsam schlecht sind beide Wege nur bei allgemeinen Marktschocks: Zinsanstieg, Rezession, Preisrückgang, Eingriffe ins Mietrecht oder Streit mit Miteigentümern. Dagegen schützt keine Vermietungsart. Und die Kurzzeitvermietung muss rechtlich abgesichert sein, sonst ist sie kein Standbein, sondern ein Risiko.

Was in Graz gilt (Stand November 2026)

• Zuständig ist das Land. Bau- und Raumordnung sind Landessache. Die Stadt Graz kann Verschärfungen fordern, aber nicht beschließen. Das Land hat im September 2026 erklärt, eine Änderung sei derzeit kein Thema.
• Keine Wohnungsnot. Leerstand in Graz ist eher eine Folge des Baubooms als der Kurzzeitvermietung. Die Wiener 90-Tage-Regel stützt sich auf Wohnungsnot – die Lage in Graz ist eine andere.
• Melde- und Abgabenpflicht. Plattformen liefern der Stadt seit 2025 Daten, die Nächtigungsabgabe beträgt 2,50 Euro pro Person und Nacht.
• EU-Ebene. Ab 2026 gelten Registrierungs- und Datenpflichten; ein Entwurf zum leistbaren Wohnen setzt bei Gebieten mit Wohnungsdruck an.

Das Wohnungseigentum begrenzt das Angebot selbst

Für touristische Kurzzeitvermietung in einer Eigentumswohnung braucht es nach der Rechtsprechung in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer oder eine passende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag. Nach meiner Erfahrung ist Kurzzeitvermietung deshalb bei rund 90 % der Wohnungen am Markt gar nicht möglich – das ist ein Erfahrungswert, keine Statistik. Wohnungen, bei denen sie rechtlich gesichert ist, sind knapp. Diese Option hat einen Wert.

Meine Rechenregel und Prüfliste

Ich kaufe auf Basis der Langzeitmiete. Kurzzeitvermietung ist Zusatzertrag und Option, nie die Grundlage der Rechnung.

1. Lage: Funktioniert die Wohnung auch für Dauermieter?
2. Größe und Grundriss: klein, gut geschnitten, möbelierbar.
3. Wohnungseigentumsvertrag oder Zustimmung der Miteigentümer für Kurzzeitvermietung.
4. Widmung und Landesregeln am Standort.
5. Rechnung mit Langzeitmiete – geht sie auf, ist die Kurzzeitvermietung ein Bonus.

Das gilt nicht überall: In Wien, Innsbruck oder Salzburg ist Kurzzeitvermietung bereits stark eingeschränkt, dort fehlt das zweite Standbein. Mehr dazu unter Kurzzeitvermietung: Regeln je Bundesland.

Offen gesagt