Kurzzeitvermietung als Anlageklasse in Österreich

Für wen eignet sich Kurzzeitvermietung?

Kurzzeitvermietung passt zu Anlegern, die einen Betrieb führen oder führen lassen wollen: Gästekommunikation, Reinigung, Wäsche, Preissteuerung und Meldungen fallen laufend an. Sie eignet sich für Wohnungen in Lagen mit Städte-, Geschäfts- oder Freizeittourismus. Wer möglichst wenig Aufwand möchte, ist mit einer langfristig vermieteten Anlegerwohnung besser beraten.

Aus meiner Praxis in Graz: Der Ertrag hängt weniger von der Wohnung als von Betrieb, Bewertungen und Auslastung ab.

Chancen und Risiken

Fakt: Österreich verzeichnete 2025 rund 157,27 Mio. Nächtigungen, den höchsten Wert seit Beginn der digitalen Aufzeichnungen 1974 (Statistik Austria, 2025).

Chancen: höhere Bruttoerträge pro Quadratmeter als bei Dauermiete, flexible Eigennutzung, schnelle Anpassung der Preise an die Nachfrage.

Risiken: schwankende Auslastung, höhere Betriebskosten und Abnutzung, Abhängigkeit von Buchungsplattformen, Bewertungsrisiko – und vor allem regulatorische Änderungen. Belastbare, quellengestützte Renditespannen für Kurzzeitvermietung in Österreich liegen mir nicht vor; seriöse Zahlen ergeben sich nur aus einer Objektkalkulation mit realistischer Auslastung.

Rechtslage nach Bundesland und Stadt

Wien

Seit 1. Juli 2024 ist Kurzzeitvermietung einer Wohnung nach der Wiener Bauordnung nur bis 90 Tage pro Kalenderjahr zulässig, und nur ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in der Wohnung. Darüber hinaus braucht es eine Ausnahmebewilligung (§ 129 Abs. 1a BO), die in Wohnzonen nicht erteilt wird und unter anderem die Zustimmung aller Miteigentümer voraussetzt. Strafen reichen bis 50.000 € (Stadt Wien/WKO, 2026). Laut Medienberichten ist ab 1. Jänner 2027 zusätzlich eine Registrierungspflicht geplant (news.at, 2026).

Tirol

Das Tiroler Raumordnungsgesetz beschränkt Freizeitwohnsitze stark. Wohnungen dürfen nur dann für Ferienzwecke genutzt werden, wenn das raumordnungsrechtlich zulässig ist; eine Nebenwohnsitzmeldung allein reicht nicht. Mehr dazu auf der Seite Anlageimmobilien in Tirol.

Salzburg

Nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz gilt die touristische Vermietung von Wohnungen grundsätzlich als Zweitwohnungsnutzung; in Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden ist sie nur eingeschränkt erlaubt.

Graz und Steiermark

In Graz ist eine Nächtigungsabgabe von 2,50 € pro Person und Nacht einzuheben, die Unterkunft binnen zwei Wochen bei der Stadt anzumelden und ein Gästeverzeichnis zu führen (Stadt Graz, 2026). Eine mit Wien vergleichbare Tagesobergrenze ist im städtischen Infoblatt nicht enthalten; baurechtlicher Verwendungszweck und Wohnungseigentumsrecht gelten trotzdem.

Alle Angaben sind allgemein. Lassen Sie Ihr konkretes Objekt im Einzelfall rechtlich prüfen.

Gewerblich oder privat?

Die Privatzimmervermietung durch Haushaltsangehörige mit höchstens zehn Betten ist nach § 2 Abs. 1 Z 9 Gewerbeordnung vom Gewerberecht ausgenommen. Werden zusätzliche Dienstleistungen angeboten oder mehrere Einheiten professionell betrieben, kann ein Gewerbe vorliegen. Das hat Folgen für Sozialversicherung, Steuer und Haftung – klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.

Wohnungseigentum: Zustimmung der Miteigentümer

In einem Haus mit Wohnungseigentum ist die touristische Kurzzeitvermietung nach der Rechtsprechung des OGH zu § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Regel eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Ohne Zustimmung aller anderen Eigentümer oder gerichtliche Ersetzung drohen Unterlassungsklagen. Prüfen Sie daher vor dem Kauf den Wohnungseigentumsvertrag und vorhandene Beschlüsse.

Prüfliste und passende Regionen

• Widmung, Bauordnung, Wohnzone, Raumordnung der Gemeinde
• WEG-Vertrag und Zustimmungen
• Ortstaxe bzw. Nächtigungsabgabe, Meldepflichten, Tourismusbeitrag
• Nachfragetreiber: Messe, Universität, Kongress, Skigebiet, Kultur
• Betriebskonzept: selbst oder mit Betreiber

Städte mit ganzjähriger Nachfrage wie Graz oder Innsbruck sind ebenso relevant wie Ferienregionen, dort allerdings mit strengeren Freizeitwohnsitzregeln. In Wien ist das Modell durch die 90-Tage-Regel stark eingeschränkt.