Warum ich Tirol liebe – und dort trotzdem nicht investieren würde

Als Gast ein Traum

Gletscher im November, leere Pisten, gute Hütten, freundliche Wirte – ich bin gern in Tirol, und das sieht man in meinen Lageberichten. Gerade weil ich so oft dort bin, sehe ich aber auch, wie ein Tourismusort wirtschaftlich funktioniert. Und da wird mir als Anleger mulmig.

Ein System, das an wenigen Fäden hängt

Ein Skiort ist ein System: Die Bergbahn bringt die Gäste, die Gäste füllen Hotels und Apartments, Hotels und Gastronomie beschäftigen Saisonkräfte, und erst daraus entsteht der Wert einer Immobilie. Fällt ein Teil weg, fällt das ganze System.

Der empfindlichste Faden sind die Gäste aus dem Ausland. Im Winter 2025/26 kamen in Tirol rund 51 % der Nächtigungen aus Deutschland, rund 14 % aus den Niederlanden – und nur rund 7 % aus Österreich (Tirol Werbung). Mit Österreichern allein sind die Betten nicht zu füllen; der Corona-Winter 2020/21 hat gezeigt, was dann passiert: praktisch Totalausfall.

Der Winter 2025/26 war insgesamt ein Rekord. Aber im März (−8,5 %) und April (−8,3 %) gingen die Nächtigungen in Tirol deutlich zurück. Die Saison wird an den Rändern dünner.

Der Kipppunkt heißt Bergbahn

Ein Skiort schrumpft nicht langsam, er kippt. Bergbahnen haben sehr hohe Fixkosten. In der Forschung gilt als Faustregel, dass ein Skigebiet an rund 100 Tagen Betrieb braucht, um wirtschaftlich zu sein. Fällt es darunter oder bleiben Investitionen aus, steht die Bahn – und mit ihr bricht nicht nur der Winterumsatz weg, sondern Hotel, Gastronomie, Handel, Saisonarbeit und der Immobilienwert gemeinsam. Auch das Personalwohnen hängt an diesem System.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, eine Ferienwohnung kostet 500.000 Euro und bringt 40.000 Euro Umsatz im Jahr, davon 70 % im Winter. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel, keine Prognose:

Das größere Risiko ist nicht der laufende Ertrag, sondern der Wert beim Verkauf: Wer kauft eine Ferienwohnung in einem Ort, dessen Bahn nicht mehr fährt?

Und Innsbruck?

Innsbruck hängt weniger am Tourismus. Hier ist das Problem der Preis: Erstbezug im Schnitt 6.105 €/m², neuwertige Wohnungen um 15,70 €/m² Nettomiete (WKO Preisspiegel 2026) – das sind rund 3,1 % brutto, nach Kosten eher 2 bis 2,5 %. Kurzzeitvermietung ist stark eingeschränkt, und die Angebotsmieten sind 2026 um 6 % gefallen (ImmoScout24). Zu diesen Preisen ist eine Wohnung eher Vermögensaufbewahrung als Ertragsinvestment. Mehr auf der Seite Anlageimmobilien in Innsbruck.

Meine Prüfliste für Tourismusimmobilien

1. Stresstest: Rechnet sich das Objekt noch mit 40 % weniger Winterumsatz?
2. Wie hoch ist der Winteranteil am Umsatz?
3. Seehöhe, Beschneiung, Investitionen und Finanzkraft der Bergbahn.
4. Plan B: Ist Dauervermietung an Einheimische möglich? Gibt es Arbeitsplätze unabhängig vom Tourismus?
5. Enthält der Kaufpreis das Risiko – oder zahle ich den Postkarten-Aufschlag?
6. Tourismusimmobilie nur als Beimischung, nie als einzige Anlage.

Frühwarnsignale: kürzere Betriebszeiten der Bahn, ausbleibende Investitionen, sinkende Nächtigungen im Dezember, März und April, Hotelverkäufe und -schließungen, Liftpreise, die schneller steigen als die Gästezahl.

Offen gesagt