Die wichtigsten Zahlen
Stand: November 2026. Quellen siehe unten.
Standort-Check: alle Bundesländer nach denselben Kriterien
| Bundesland | Tourismus | Zuzug | Einstiegspreis | Kurzzeitvermietung |
|---|---|---|---|---|
| Wien | Spricht dafür | Spricht dafür | Spricht dagegen | Spricht dagegen |
| Niederösterreich | Spricht dafür | Genau prüfen | Genau prüfen | Spricht dafür |
| Oberösterreich | Spricht dafür | Spricht dagegen | Genau prüfen | Genau prüfen |
| Steiermark | Spricht dafür | Genau prüfen | Spricht dafür | Spricht dafür |
| Kärnten | Genau prüfen | Genau prüfen | Genau prüfen | Genau prüfen |
| Salzburg | Spricht dagegen | Spricht dagegen | Spricht dagegen | Spricht dagegen |
| Tirol | Spricht dagegen | Spricht dagegen | Spricht dagegen | Spricht dagegen |
| Vorarlberg | Genau prüfen | Spricht dagegen | Spricht dagegen | Genau prüfen |
| Burgenland | Spricht dafür | Spricht dafür | Spricht dafür | Genau prüfen |
Tourismus: Nächtigungen je Einwohner (über 40 hoch, 15–40 mittel). Zuzug: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner. Einstiegspreis: Median Wohnung €/m² (über 4.500 hoch, 3.000–4.500 mittel). Datenbasis Statistik Austria 2025; Ampel = meine Einschätzung.
Die Kennzahlen aller Bundesländer auf einen Blick
Die Tabelle fasst sechs Kennzahlen zusammen, die für eine Standortentscheidung zählen: Größe des Marktes, langfristiges Wachstum, aktuelle Wanderungsbewegung, Kaufpreisniveau, Mietniveau und Tourismus. Ein Klick auf das Bundesland führt zur jeweiligen Detailseite mit Hotspots.
| Bundesland | Einwohner 1.1.2026 | Veränderung 2015–2025* | Wanderungssaldo 2025 | Eigentumswohnung €/m² 2025 | Miete inkl. BK €/m² 2025 | Nächtigungen 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Burgenland | 301.695 | +4,3 % | +1.603 | 1.859 € | – | 3,38 Mio. |
| Kärnten | 569.990 | +2,0 % | +2.156 | 3.260 € | – | 13,05 Mio. |
| Niederösterreich | 1.729.541 | +5,2 % | +7.537 | 3.089 € | – | 7,30 Mio. |
| Oberösterreich | 1.537.159 | +6,4 % | +2.801 | 3.373 € | – | 8,91 Mio. |
| Salzburg | 573.526 | +5,8 % | +744 | 4.968 € | – | 30,90 Mio. |
| Steiermark | 1.271.764 | +3,8 % | +3.854 | 2.750 € | 9,8 | 14,08 Mio. |
| Tirol | 779.060 | +6,2 % | +1.541 | 4.965 € | – | 50,02 Mio. |
| Vorarlberg | 412.307 | +8,2 % | +333 | 5.000 € | – | 9,55 Mio. |
| Wien | 2.040.914 | +12,1 % | +10.173 | 5.212 € | – | 20,09 Mio. |
| Österreich | 9.215.956 | +6,7 % | +30.742 | 4.162 € | 10,2 | 157,27 Mio. |
Quellen und Stand: Einwohner zum 1.1.2026 und Wanderungssaldo 2025 (Außen- plus Binnenwanderung): Statistik Austria, Juni 2026. *Zehnjahresveränderung: Jahresdurchschnittsbevölkerung 2015 zu 2025 (Statistik Austria, aufbereitet von der WKÖ; eigene Berechnung). Kaufpreise: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (Medianwerte je m² Wohnfläche). Miete inkl. Betriebskosten: Mikrozensus 2025; je Bundesland lag uns ein belegter Wert nur für die Steiermark vor (Landesstatistik Steiermark), daher „–“. Nächtigungen: Statistik Austria, Kalenderjahr 2025, vorläufig.
So lesen Sie die Zahlen richtig
Keine Kennzahl allein entscheidet. Drei Lesehilfen:
- Wachstum und Wanderung gehören zusammen. Wien wuchs 2025 um 12.625 Personen, verlor aber im Binnenvergleich 1.767 Menschen an andere Bundesländer, vor allem in Richtung Niederösterreich (Binnensaldo +4.515). Das Umland profitiert also vom Druck in der Stadt (Statistik Austria, 2025).
- Geburtenbilanz beachten. Österreich hatte 2025 um 11.835 mehr Sterbefälle als Geburten (Statistik Austria). Wo die Bevölkerung trotz positivem Wanderungssaldo stagniert, etwa in Kärnten oder im Burgenland, gleicht Zuzug gerade das Geburtendefizit aus.
- Kaufpreise sind Medianwerte über das ganze Land. In Tirol liegt der Wert 2025 bei 4.965 €/m², doch zwischen Innsbruck, Seitentälern und Tourismusorten liegen Welten. Für eine Investition zählt die Lage im Ort, nicht der Landesschnitt.
Meine Einordnung: Die Tabelle zeigt, wo Sie genauer hinschauen sollten. Sie ersetzt nicht den Blick auf die Gemeinde, das Haus und den Mietvertrag.
Warum Abzug nicht automatisch schlechte Rendite bedeutet
Ein negativer Binnenwanderungssaldo klingt nach Schwäche. Für Anleger ist das Bild differenzierter. Salzburg verlor 2025 per Saldo 1.589 Einwohner an andere Bundesländer, Tirol 1.030 (Statistik Austria). Beide gehören zugleich zu den teuersten Wohnungsmärkten (rund 4.970 €/m² im Jahr 2025) und zu den stärksten Tourismusregionen mit 30,90 bzw. 50,02 Mio. Nächtigungen (Statistik Austria, 2025, vorläufig).
Abwanderung entsteht hier oft gerade, weil Wohnen knapp und teuer ist. Die Nachfrage bleibt, nur ein Teil weicht aus. Umgekehrt kann ein Bundesland mit niedrigen Preisen wie die Steiermark (2.750 €/m²) und einer Miete von 9,8 €/m² im Jahr 2025 (Landesstatistik Steiermark) ein besseres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete bieten, auch wenn der Zuzug moderat ist.
Entscheidend ist das Verhältnis von Preis, erzielbarem Ertrag und Leerstandsrisiko vor Ort. Mehr dazu auf den Seiten zur Anlegerwohnung als Anlageklasse und zur Kurzzeitvermietung.
Preisentwicklung seit dem Höhepunkt 2022 und der Fundamentalpreisindikator
Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) misst mit dem Fundamentalpreisindikator, wie weit Wohnimmobilienpreise von Faktoren wie Einkommen, Mieten, Zinsen und Baukosten abweichen. Laut OeNB-Report 2026/25 lagen die Preise in Wien seit 2011 und in ganz Österreich seit 2016 über dem fundamental erklärbaren Niveau.
Mit der Zinswende kam die Korrektur: Vom 3. Quartal 2022 bis zum 4. Quartal 2025 sanken die Preise nominell um 3,3 %, inflationsbereinigt um 15,1 % (OeNB, Report 2026/25). Gleichzeitig stiegen die Einkommen, was die Leistbarkeit laut OeNB verbessert hat.
Seit 2024 ziehen die Preise wieder an. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria lag im 2. Quartal 2026 um 5,1 % über dem Vorjahresquartal und erreichte einen neuen Höchstwert (Statistik Austria, September 2026). Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex zeigte für dasselbe Quartal +3,6 % (OeNB).
Meine Einschätzung: Nominell ist der Rückgang aufgeholt, real liegen viele Objekte noch unter dem Niveau von 2022. Wie es weitergeht, hängt stark von Zinsen und Inflation ab. Meine aktuelle Sicht dazu lesen Sie im Beitrag Immobilienmarkt Österreich 2026.
Häufige Fragen
Welches Bundesland ist für Anleger am besten?
Das hängt von Budget, Strategie und Risikoneigung ab. Wien und Niederösterreich wachsen am stärksten, Tirol und Salzburg sind teure, tourismusstarke Märkte, die Steiermark und Kärnten haben niedrigere Einstiegspreise. Vergleichen Sie immer Kaufpreis, erzielbare Miete und Nachfrage am konkreten Standort.
Woher stammen die Zahlen in der Tabelle?
Alle Werte stammen von Statistik Austria bzw. der Landesstatistik Steiermark, jeweils mit Stichtag oder Bezugsjahr in der Tabelle. Die Nächtigungen 2025 sind vorläufige Werte. Wir aktualisieren die Übersicht, sobald neue Daten erscheinen.
Warum fehlen bei der Miete einige Bundesländer?
Statistik Austria veröffentlicht die Mikrozensus-Mieten je Bundesland in Tabellenwerken, die wir für 2025 nicht vollständig belegen konnten. Statt zu schätzen, zeigen wir nur belegte Werte: Österreich 10,2 €/m² und Steiermark 9,8 €/m² (2025).
Ist ein Bundesland mit Abwanderung für Investitionen ungeeignet?
Nicht automatisch. In Salzburg und Tirol hängt der negative Binnensaldo auch mit hohen Wohnkosten zusammen, die Nachfrage bleibt dort hoch. Entscheidend sind Lage, Mietnachfrage und Kaufpreis des einzelnen Objekts.
Weiterlesen
Quellen
- Statistik Austria – Demographie 2025, Bevölkerung 1.1.2026 und Wanderungen 2025 (PM 14 212-131/26) (2026) – statistik.at
- WKÖ-Statistik – Wohnbevölkerung nach Bundesländern (Jahresdurchschnitt, Quelle Statistik Austria) (2015–2025) – wko.at
- Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (PM 14 186-105/26) (2025) – statistik.at
- Statistik Austria – Wohnen 2025, Mikrozensus (Pressemitteilung) (2025) – statistik.at
- Landesstatistik Steiermark – Wohnungserhebung 2025 (2025) – landesentwicklung.steiermark.at
- Statistik Austria – Ankünfte und Nächtigungen 2025 (vorläufig) (2025) – statistik.at
- Statistik Austria – Häuserpreisindex Q2 2026 (Q2 2026) – statistik.at
- OeNB Report 2026/25 – Österreichs Wohnimmobilienmarkt 2000–2025 (September 2026) – oenb.at
- OeNB – Wohnimmobilienpreisindex (Q2 2026) – oenb.at
Rechtliche Hinweise sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall prüfen.
Kostenloses Strategiegespräch anfragen
Schreiben Sie mir kurz, was Sie vorhaben. Ich melde mich persönlich – per Zoom, telefonisch oder auf Wunsch zu einem Treffen.