Die wichtigsten Zahlen
Einwohner (1.1.2026)569.990Statistik Austria 2026
Wanderungssaldo 2025+2.156Statistik Austria 2026
Prognose 2024–2040−3,5 %Statistik Austria, Prognose 2025
Wohnung, Median 20253.260 €/m²Statistik Austria 2026
Nächtigungen 202513,05 Mio.Statistik Austria 2026
Stand: November 2026. Quellen siehe unten.
Standort-Check Kärnten
| Kriterium | Wert | Meine Einschätzung |
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| Abhängigkeit vom Tourismus | 23 Nächtigungen je Einwohner (2025) | Genau prüfen |
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| Zuzug | +3,8 je 1.000 Einwohner (2025) | Genau prüfen |
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| Einstiegspreis | 3.260 €/m² Wohnung, Median 2025 | Genau prüfen |
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| Kurzzeitvermietung als zweites Standbein | Sonderwidmung nötig | Genau prüfen |
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Gleiche Kriterien für alle Bundesländer. Werte aus Statistik Austria (Nächtigungen, Bevölkerung, Wanderung, Kaufpreise 2025); die Ampel ist meine Einschätzung, keine Bewertung im rechtlichen Sinn. Alle Bundesländer im Vergleich.
Bevölkerung: stabil, aber mit schwacher Prognose
Am 1.1.2026 lebten 569.990 Menschen in Kärnten, 105 weniger als ein Jahr zuvor (Statistik Austria 2026). Im Jahresdurchschnitt 2010 waren es 557.493, 2025 569.805 – ein Plus von 2,2 % in 15 Jahren (Statistik Austria, aufbereitet von der WKO).
2025 zogen netto 2.460 Menschen aus dem Ausland zu, während Kärnten an andere Bundesländer 304 Personen verlor (Statistik Austria 2026). Die Binnenwanderung ist seit 2022 jedes Jahr negativ (WIBIS Kärnten). Die Prognose erwartet bis 2040 einen Rückgang um 3,5 % auf 550.204 und bis 2050 um 6,9 % (Statistik Austria, Prognose 2025).
Regional verläuft das sehr unterschiedlich: Für Klagenfurt werden bis 2040 +2,0 % erwartet, für Villach −0,4 %, für Spittal an der Drau −6,9 % und für Hermagor −7,7 % (WIBIS Kärnten 2025).
Kaufpreise und Mieten
Eine Wohnung kostete 2025 in Kärnten im Median 3.260 €/m², mehr als in der Steiermark (2.750 €/m²) und weniger als im Österreich-Schnitt (4.162 €/m²) (Statistik Austria 2026). In Villach stiegen die Angebotspreise auf willhaben 2025 um 21,1 % auf durchschnittlich 4.936 €/m² (willhaben, berichtet von APA 2026).
Eine amtliche Mietstatistik für Kärnten habe ich für 2025 nicht belegen können. Inserierte Mietwohnungen in Klagenfurt wurden im November 2025 im Schnitt um 15,07 €/m² inklusive Betriebskosten angeboten (immopreise.at / derStandard, Angebotsmieten) – tatsächlich bezahlte Mieten liegen meist darunter.
Tourismus: stark im Sommer
Kärnten zählte 2025 13,05 Mio. Nächtigungen, −0,7 % zum Vorjahr (Statistik Austria 2026). Das Gewicht liegt im Sommer: Im Sommerhalbjahr 2024 waren es 9,46 Mio., im Winter 2023/24 3,62 Mio. (WIBIS Kärnten). Der Bezirk Spittal an der Drau mit Bad Kleinkirchheim und Millstätter See kam im Sommer 2024 auf 2,70 Mio. und im Winter 2023/24 auf 1,32 Mio. Nächtigungen (WIBIS Kärnten).
Rechtlicher Rahmen
- Grundverkehr: Das Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 (K-GVG) regelt u. a. den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke und den Grunderwerb durch Ausländer.
- Freizeitwohnsitze: Das Kärntner Raumordnungsgesetz 2021 sieht in § 30 eigene Sonderwidmungen für Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer vor.
- Abgaben: Gemeinden können nach dem Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz eine Abgabe einheben. Seit 1.11.2026 ersetzt die Aufenthaltsabgabe nach dem K-AAG (LGBl. Nr. 40/2026) die Orts- und Nächtigungstaxe: landesweit 4,50 € pro Person und Nacht, auf Campingplätzen 4,00 €, mit Indexanpassung (Kärnten Werbung / Nassfeld Vermieterservice 2026).
Vor einem Kauf zur touristischen Vermietung sollten Sie Widmung und Gemeinderegeln im Einzelfall prüfen lassen.
Rendite-HotspotsWo ich in Kärnten investieren würde – und wo nicht
Klagenfurt am Wörthersee
Landeshauptstadt mit positiver Prognose
Fakten
105.256 Einwohner am 1.1.2025, +3,4 % seit 2021; Prognose 2040 +2,0 % (WIBIS Kärnten 2025). 2024 war die Binnenwanderung mit +27 knapp positiv (WIBIS Kärnten).
Einordnung
Als einziger großer Kärntner Standort mit Wachstumsprognose ist Klagenfurt für klassische Mietwohnungen am ehesten geeignet.
Meine Einschätzung
Für eine Anlegerwohnung in Kärnten würde ich zuerst in Klagenfurt suchen – in gut erreichbaren Lagen und nicht zu Seeufer-Preisen.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: bedingt
Villach
Industrie- und Technologiestandort mit Preisschub
Fakten
65.749 Einwohner am 1.1.2025, +4,0 % seit 2021; Prognose 2040 −0,4 % (WIBIS Kärnten 2025). Die Binnenwanderung war 2024 mit −436 negativ (WIBIS Kärnten). Angebotspreise 2025: 4.936 €/m² (willhaben).
Einordnung
Gute Arbeitsplatzbasis, aber die Preise sind 2025 stark gestiegen. Das drückt die Anfangsrendite.
Meine Einschätzung
Villach finde ich interessant, prüfe aber genau, ob der Kaufpreis noch zur erzielbaren Miete passt.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: bedingt
Wörthersee-West / Villach-Land
Seen und Sommertourismus
Fakten
Der Bezirk Villach-Land zählte 2024 1,88 Mio. Nächtigungen und 65.656 Einwohner; bis 2040 werden −2,0 % erwartet (WIBIS Kärnten 2025).
Einordnung
Starke Sommersaison, aber Freizeitwohnsitze brauchen eine passende Sonderwidmung. Ohne sie ist touristische Vermietung rechtlich riskant.
Meine Einschätzung
Am See kaufe ich nur mit geklärter Widmung und realistischer Auslastung außerhalb von Juli und August.
Anlegerwohnung: bedingtZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: gut
Nassfeld / Hermagor
Ganzjahresdestination im Gailtal
Fakten
805.394 Nächtigungen im Winter 2023/24 und 892.385 im Sommer 2024 bei 17.941 Einwohnern; Prognose 2040 −7,7 % (WIBIS Kärnten 2025).
Einordnung
Zwei Saisonen sind ein Plus für die Auslastung. Die stark sinkende Bevölkerungsprognose spricht gegen klassische Mietwohnungen.
Meine Einschätzung
Als Gast komme ich gern. Als Anleger hängt hier aber alles an einem System aus Bergbahn, Wintersaison und Auslandsgästen – fällt ein Teil weg, fällt das ganze System. Dazu kommt die geringe Seehöhe vieler Pisten – das Schneerisiko steigt.
Anlegerwohnung: eher nichtZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: gut
Eignung: gut · bedingt (je nach Objekt) · eher nicht. „Mein Tipp“ ist meine persönliche Einschätzung auf Basis der genannten Zahlen, kein Renditeversprechen.
Häufige Fragen
Wächst Kärnten?
Kaum. 2025 sank die Einwohnerzahl leicht, und die Prognose erwartet bis 2040 ein Minus von 3,5 % (Statistik Austria). Klagenfurt ist die Ausnahme mit erwartetem Wachstum.
Was kostet die Aufenthaltsabgabe in Kärnten?
Seit 1.11.2026 gilt landesweit die Aufenthaltsabgabe nach dem K-AAG: 4,50 € pro Person und Nacht, auf Campingplätzen 4,00 €. Der Betrag wird an den Verbraucherpreisindex angepasst.
Darf ich am Wörthersee eine Ferienwohnung kaufen und vermieten?
Das hängt von der Widmung ab: Freizeitwohnsitze und Apartmenthäuser brauchen in Kärnten eine Sonderwidmung nach § 30 K-ROG 2021. Dazu kommen Grundverkehr und Gemeinderegeln – lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Quellen
- Statistik Austria – Bevölkerung 1.1.2026 und Wanderung 2025 (2026) – statistik.at
- WKO – Bevölkerung nach Bundesländern (Daten Statistik Austria) (2026) – wko.at
- Statistik Austria – Bevölkerungsprognose 2025 (2025) – statistik.at
- WIBIS Kärnten – Binnenwanderung (2025) – wibis.kwf.at
- WIBIS Kärnten – Regionsprofile Kärnten, Klagenfurt, Villach, Villach-Land, Hermagor, Spittal (2025) – wibis.kwf.at
- Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (2026) – statistik.at
- APA/vienna.at – willhaben-Angebotspreise 2025 (2026) – vienna.at
- immopreise.at / derStandard – Preisspiegel Kärnten November 2025 (2025) – images.derstandard.at
- Statistik Austria – Ankünfte und Nächtigungen 2025 (2026) – statistik.at
- § 30 K-ROG 2021 – Sonderwidmungen Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer (2022) – gesetzefinden.at
- Kärntner Aufenthaltsabgabegesetz (K-AAG), LGBl. Nr. 40/2026 (2026) – gesetzefinden.at
- Kärnten Werbung – Umstellung der Aufenthaltsabgabe (2026) – kaernten.at
- Nassfeld Vermieterservice – Aufenthaltsabgabe (2026) – vermieter.nassfeld.at
Rechtliche Hinweise sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall prüfen.
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