Die wichtigsten Zahlen
Einwohner (1.1.2026, vorläufig)1,73 Mio.Statistik Austria
Bevölkerung 2017–2026+3,8 %Statistik Austria / WKO
Wanderungssaldo 2025+7.537Statistik Austria
Wohnung, Median 20253.089 €/m²Statistik Austria
Richtwert NÖ ab 1.4.20266,92 €/m²5. MILG / forum-media
Stand: November 2026. Quellen siehe unten.
Standort-Check Niederösterreich
| Kriterium | Wert | Meine Einschätzung |
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| Abhängigkeit vom Tourismus | 4 Nächtigungen je Einwohner (2025) | Spricht dafür |
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| Zuzug | +4,4 je 1.000 Einwohner (2025) | Genau prüfen |
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| Einstiegspreis | 3.089 €/m² Wohnung, Median 2025 | Genau prüfen |
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| Kurzzeitvermietung als zweites Standbein | möglich, Meldepflicht | Spricht dafür |
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Gleiche Kriterien für alle Bundesländer. Werte aus Statistik Austria (Nächtigungen, Bevölkerung, Wanderung, Kaufpreise 2025); die Ampel ist meine Einschätzung, keine Bewertung im rechtlichen Sinn. Alle Bundesländer im Vergleich.
Bevölkerung: Wachstum durch Zuzug
Am 1.1.2026 lebten laut vorläufigen Zahlen 1.730.094 Menschen in Niederösterreich, +0,1 % zum Vorjahr (Statistik Austria 2026). Von 2017 bis 2026 wuchs das Land um 3,8 % (Statistik Austria, zit. n. WKO 2026).
- Wanderungssaldo 2025: +7.537 Personen, davon +4.515 aus anderen Bundesländern – der höchste Binnenwanderungsgewinn Österreichs – und +3.022 aus dem Ausland (Statistik Austria 2026).
- Prognose: rund 1,75 Mio. Einwohner 2040, etwa +1,3 % gegenüber 2025 (Statistik Austria, Hauptszenario 2025).
- Wiener Neustadt (Stadt) zählte 2025 mit +1,8 % zu den am stärksten wachsenden Bezirken Österreichs (Statistik Austria 2026).
Preise und Mietmarkt
Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Median 3.089 €/m², +4,4 % gegenüber 2024; Häuser 2.653 €/m² (Statistik Austria 2026). Das liegt deutlich unter Wien (5.212 €/m²). Bauland erreichte im Bezirk Tulln ein geometrisches Mittel von 238 €/m², im Bezirk Zwettl 26 €/m² – ein Hinweis auf das starke Gefälle zwischen Wiener Umland und ländlichen Regionen.
Der Mietmarkt ist von Genossenschaften geprägt: 56,3 % der Hauptmietwohnungen gehören gemeinnützigen Bauvereinigungen, 28,1 % sind frei vermietete Privatwohnungen (Mikrozensus 2025, Statistik Austria). Der Richtwert für Altbauten mit MRG-Vollanwendung beträgt ab 1.4.2026 6,92 €/m².
Speckgürtel Wien im Vergleich
Bevölkerung am 1.1.2026 und Veränderung 2017–2026 (Statistik Austria, zit. n. WKO Bezirksdaten 2026):
| Bezirk | Einwohner 2026 | 2017–2026 |
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| Bruck an der Leitha | 110.638 | +10,9 % |
| Tulln | 109.882 | +8,0 % |
| Korneuburg | 94.235 | +5,3 % |
| Baden | 150.523 | +3,6 % |
| Mödling | 121.469 | +2,9 % |
Mödling und Baden sind bereits dicht besiedelt und wachsen langsamer; Bruck an der Leitha und Tulln legen deutlich stärker zu.
Regeln für Anleger
- Kurzzeitvermietung: Wer Unterkünfte über Online-Plattformen anbietet, muss das der Gemeinde binnen drei Tagen schriftlich melden; Nächtigungstaxe nach §§ 10–23 NÖ Tourismusgesetz 2023. Verstöße gegen die Meldepflicht: bis 360 Euro, im Wiederholungsfall bis 1.090 Euro (Land NÖ, Stand 1.1.2026).
- Nebenwohnsitze: Niederösterreich hat 21,2 Nebenwohnsitze pro 100 Einwohner (ÖROK 2023). Freizeitwohnsitze sind im allgemeinen Bauland überwiegend unzulässig; maßgeblich ist die Widmung der Gemeinde.
- Grundverkehr: Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen und Erwerb durch Nicht-EU-Bürger unterliegen dem NÖ Grundverkehrsgesetz.
Rechtliche Details bitte im Einzelfall prüfen lassen. Wie sich die Anlageklassen unterscheiden, lesen Sie unter Anlageklassen im Überblick.
Rendite-HotspotsWo ich in Niederösterreich investieren würde – und wo nicht
Wiener Neustadt
Statutarstadt im Süden mit starkem Zuzug
Fakten
50.025 Einwohner am 1.1.2026, +12,5 % seit 2017 (Statistik Austria/WKO 2026); 2025 mit +1,8 % einer der am stärksten wachsenden Bezirke Österreichs (Statistik Austria 2026).
Einordnung
Konstantes Wachstum bei niedrigeren Preisen als in Wien spricht für stabile Mietnachfrage.
Meine Einschätzung
Ich halte Wiener Neustadt für eine der interessanteren Städte in NÖ für Anlegerwohnungen, würde aber Mikrolage und Bahnanbindung genau prüfen.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: eher nicht
St. Pölten
Landeshauptstadt an der Westbahn
Fakten
60.112 Einwohner am 1.1.2026, +10,9 % seit 2017 (Statistik Austria/WKO 2026).
Einordnung
Als Verwaltungs- und Bildungsstandort mit Wachstum hat die Stadt eine breite Mieterbasis.
Meine Einschätzung
St. Pölten sehe ich als solide Wahl für langfristige Vermietung; große Wertsprünge erwarte ich eher nicht.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: eher nicht
Bezirk Bruck an der Leitha
Wachstumsbezirk östlich von Wien, Flughafennähe
Fakten
110.638 Einwohner am 1.1.2026, +10,9 % seit 2017 – das stärkste Plus der Speckgürtel-Bezirke (Statistik Austria/WKO 2026).
Einordnung
Hoher Zuzug, aber eher kleinteiliger Mietmarkt; Lage zu Bahn und Arbeitsplätzen entscheidet.
Meine Einschätzung
Ich finde den Bezirk spannend, würde aber nur in gut angebundenen Gemeinden kaufen.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: eher nicht
Bezirk Tulln
Donauraum westlich von Wien
Fakten
109.882 Einwohner am 1.1.2026, +8,0 % seit 2017 (Statistik Austria/WKO 2026); Bauland im geometrischen Mittel 238 €/m² 2025 (Statistik Austria).
Einordnung
Starkes Wachstum und hohe Grundpreise zeigen Nachfrage aus dem Großraum Wien.
Meine Einschätzung
Tulln sehe ich als stabile Lage, bei der der Einstiegspreis die Rendite allerdings begrenzt.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: eher nicht
Eignung: gut · bedingt (je nach Objekt) · eher nicht. „Mein Tipp“ ist meine persönliche Einschätzung auf Basis der genannten Zahlen, kein Renditeversprechen.
Häufige Fragen
Lohnt sich der Speckgürtel statt Wien?
Wohnungen kosten in NÖ im Median 3.089 €/m² gegenüber 5.212 €/m² in Wien (Statistik Austria 2025). Gleichzeitig ist die Mietnachfrage stark von Pendlerinnen und Pendlern abhängig, daher sind Bahnanbindung und Mikrolage besonders wichtig.
Woher kommt das Wachstum in Niederösterreich?
Fast ausschließlich aus Zuzug: 2025 betrug der Wanderungssaldo +7.537, davon +4.515 aus anderen Bundesländern (Statistik Austria 2026).
Was gilt für Airbnb in Niederösterreich?
Plattformvermietung muss der Gemeinde binnen drei Tagen gemeldet werden, dazu kommt die Nächtigungstaxe nach NÖ Tourismusgesetz 2023. Zusätzlich sind Widmung, Bauordnung und Wohnungseigentumsvertrag zu beachten – im Einzelfall prüfen lassen.
Wie entwickelt sich Krems?
Krems an der Donau hatte am 1.1.2026 25.581 Einwohner, +3,9 % seit 2017 (Statistik Austria/WKO 2026). Die Stadt wächst damit moderater als St. Pölten oder Wiener Neustadt.
Quellen
- Statistik Austria – Bevölkerung zu Jahresbeginn 2026 (vorläufig), Pressemitteilung (2026) – statistik.at
- WKO – Bezirksdaten: Bevölkerung (Register, Basis Statistik Austria) (2026) – wko.at
- Statistik Austria – Demographische Ereignisse und Wanderungen 2025 (2026) – statistik.at
- Statistik Austria – Bevölkerungsprognose 2025 (2025) – statistik.at
- Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (2026) – statistik.at
- Statistik Austria – Wohnen 2025 (Mikrozensus, Q4) (2026) – statistik.at
- forum-media – Neue Richtwerte seit 1. April 2026 (2026) – forum-media.at
- Land NÖ – Informationen zur Nächtigungstaxe für Unterkunftgeber (2026) – noe.gv.at
- ÖROK – Steuerung von Freizeitwohnsitzen (Vortrag Kanonier) (2023) – oerok.gv.at
Rechtliche Hinweise sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall prüfen.
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