Die wichtigsten Zahlen
Einwohner (1.1.2026, vorläufig)573.748Statistik Austria
Bevölkerung 2015–2025+6,4 %Land Salzburg, Landesstatistik
Wohnungspreis Median 20254.968 €/m²Statistik Austria
Ø Miete inkl. BK 202411,90 €/m²Statistik Austria, Wohnen 2024
Nächtigungen Tourismusjahr 2024/2530,5 Mio.Land Salzburg, Landesstatistik
Stand: November 2026. Quellen siehe unten.
Standort-Check Salzburg
| Kriterium | Wert | Meine Einschätzung |
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| Abhängigkeit vom Tourismus | 54 Nächtigungen je Einwohner (2025) | Spricht dagegen |
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| Zuzug | +1,3 je 1.000 Einwohner (2025) | Spricht dagegen |
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| Einstiegspreis | 4.968 €/m² Wohnung, Median 2025 | Spricht dagegen |
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| Kurzzeitvermietung als zweites Standbein | stark eingeschränkt (Zweitwohnungen) | Spricht dagegen |
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Gleiche Kriterien für alle Bundesländer. Werte aus Statistik Austria (Nächtigungen, Bevölkerung, Wanderung, Kaufpreise 2025); die Ampel ist meine Einschätzung, keine Bewertung im rechtlichen Sinn. Alle Bundesländer im Vergleich.
Meine Haltung: als Gast ja, als Anleger vorsichtig
Ich bin oft und gern hier – zum Skifahren, Wandern und um mir die Betriebe anzusehen. Als Anleger bin ich bei den Tourismusorten aber zurückhaltend: Sie hängen an Bergbahn, Saison und Gästen aus dem Ausland. Im Tiroler Winter 2025/26 kam nur rund jede vierzehnte Nächtigung von Gästen aus Österreich. Warum ich trotzdem jeden Ort nach denselben Zahlen bewerte, lesen Sie in meinem Beitrag Warum ich Tirol liebe – und dort trotzdem nicht investieren würde.
Bevölkerung: Zuzug aus dem Ausland
Am 1.1.2025 lebten 572.846 Menschen im Land Salzburg, um 6,4 % mehr als zehn Jahre davor (Land Salzburg). 2024 lag der Wanderungssaldo bei +1.696: Gegenüber anderen Bundesländern verlor Salzburg 1.566 Personen, aus dem Ausland kamen netto 3.262 dazu. Am stärksten wuchs der Flachgau mit +8,7 % in zehn Jahren; die Stadt Salzburg zählte 157.659 Einwohner (+6,2 %).
Die Bevölkerungsprognose 2025 der Statistik Austria erwartet 573.640 Einwohner 2030 und 567.289 im Jahr 2040 – also leichten Rückgang. Einordnung: Die Wohnungsnachfrage bleibt im Zentralraum Stadt und Flachgau am stabilsten.
Preise und Mieten
Wohnungen kosteten 2025 im Median 4.968 €/m² (+0,9 %), Häuser 4.766 €/m² (Statistik Austria). In der Stadt Salzburg kostet Bauland rund 1.345 €/m², in Anif 1.851 €/m² (Fünfjahresschnitt, Statistik Austria 2026). Inserierte Wohnungen in der Stadt wurden im Dezember 2025 im Schnitt um 8.100 €/m² angeboten, Mietwohnungen um 22,46 €/m² (derStandard-Preisspiegel, Angebotspreise).
Mit 11,90 €/m² inklusive Betriebskosten hatte Salzburg 2024 die höchste Durchschnittsmiete aller Bundesländer (Statistik Austria, Wohnen 2024). 48,0 % der Hauptmietwohnungen sind privat am freien Markt vermietet (Mikrozensus 2025).
Tourismus: Pinzgau und Pongau vorn
| Region | Nächtigungen 2024/25 | Winteranteil |
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| Pinzgau | 12,80 Mio. | 52 % |
| Pongau | 9,60 Mio. | 58 % |
| Stadt Salzburg | 3,25 Mio. | 38 % |
| Land gesamt | 30,49 Mio. | 51 % |
Quelle: Land Salzburg, Tourismusjahr 2024/25 (Rekordjahr, +2,1 %). Anders als in vielen Tiroler Wintersportorten ist der Sommer im Pinzgau fast gleich stark wie der Winter.
Zweitwohnsitz: Beschränkungsgemeinden
Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (§ 31) verbietet in Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden grundsätzlich neue Zweitwohnsitze; Ausnahmen gibt es etwa für Bestand vor 1.3.1993. Beim Erwerb verlangt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 eine Positiverklärung, dass ein Hauptwohnsitz begründet wird. Verstöße können mit bis zu 50.000 € bestraft werden (§ 78 ROG). Der VfGH hat 2022 eine frühere Legalisierung teilweise aufgehoben (G 366/2021).
Viele Gemeinden heben zudem eine Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabe ein; die Leerstandsabgabe erheben laut INFINA 45 von 119 Gemeinden (Stand März 2026). Lassen Sie den Einzelfall prüfen.
Kurzzeitvermietung
Wer eine Wohnung tage- oder wochenweise an Gäste vermietet, nutzt sie touristisch (§ 31b ROG 2009). Das braucht eine Ausnahme oder eine baubehördliche Bewilligung, die auf höchstens zehn Jahre befristet ist. Seit 1.8.2025 drohen bis zu 25.000 € für unzulässiges Anbieten und bis zu 50.000 € für unzulässige Nutzung. Dazu kommen Gästemeldung und Nächtigungsabgabe. Mehr unter Kurzzeitvermietung als Anlage.
Rendite-HotspotsWo ich in Salzburg investieren würde – und wo nicht
Stadt Salzburg
Landeshauptstadt, Kultur- und Städtetourismus
Fakten
157.659 Einwohner (1.1.2025, Land Salzburg) und 3,25 Mio. Nächtigungen im Tourismusjahr 2024/25. Angebotsmieten lagen im Dezember 2025 bei 22,46 €/m² (derStandard-Preisspiegel).
Einordnung
Hohe Mieten und knapper Wohnraum stützen die Nachfrage; touristische Vermietung ist streng geregelt.
Meine Einschätzung
Für klassische Anlegerwohnungen mit Fokus auf Werterhalt halte ich die Stadt für interessant. Kurzzeitvermietung würde ich hier nur mit Bewilligung angehen.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: bedingt
Saalbach-Hinterglemm
Skicircus, Ganzjahresdestination
Fakten
2,29 Mio. Nächtigungen im Tourismusjahr 2024/25 – Platz zwei im Land nach der Stadt Salzburg (Land Salzburg). Im Winter 2024/25 waren es 1,37 Mio., im Sommer 2025 0,91 Mio. (Statistik Austria).
Einordnung
Starke Winter- und solide Sommernachfrage; Investitionen vor allem über gewerbliche Betriebe.
Meine Einschätzung
Als Gast komme ich gern. Als Anleger hängt hier aber alles an einem System aus Bergbahn, Wintersaison und Auslandsgästen – fällt ein Teil weg, fällt das ganze System. Für mich ein großartiges Skigebiet, aber kein Standort für eine Anlegerwohnung.
Anlegerwohnung: eher nichtZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: gut
Zell am See – Kaprun
See, Gletscher, starke Sommersaison
Fakten
Zell am See 1,75 Mio. und Kaprun 1,17 Mio. Nächtigungen im Tourismusjahr 2024/25 (Land Salzburg). Zell am See zählte im Sommer 2025 945.482 Nächtigungen und gehört damit zu den stärksten Sommerorten Österreichs (Statistik Austria).
Einordnung
Ausgewogene Saisonen machen Erträge planbarer als in reinen Wintersportorten.
Meine Einschätzung
Zwei Saisonen sind besser als eine – trotzdem bleibt Zell am See ein Tourismusort mit hohen Preisen und strengen Regeln für Zweitwohnungen. Als Gast ja, als Anleger würde ich hier nicht kaufen.
Anlegerwohnung: bedingtZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: gut
Gasteinertal
Kur-, Thermen- und Skiregion
Fakten
Bad Hofgastein 1,17 Mio. und Bad Gastein 1,05 Mio. Nächtigungen im Tourismusjahr 2024/25 (Land Salzburg). Der Pongau verzeichnete gesamt 9,60 Mio. Nächtigungen, 58 % davon im Winter.
Einordnung
Thermen und Skigebiet sorgen für zwei Standbeine; der Winter bleibt im Pongau aber die stärkere Saison.
Meine Einschätzung
Als Gast komme ich gern. Als Anleger hängt hier aber alles an einem System aus Bergbahn, Wintersaison und Auslandsgästen – fällt ein Teil weg, fällt das ganze System. Wer hier investiert, kauft einen Hotelbetrieb mit allen Risiken – das ist etwas für Profis, nicht für Anleger.
Anlegerwohnung: eher nichtZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: bedingtHotel: bedingt
Eignung: gut · bedingt (je nach Objekt) · eher nicht. „Mein Tipp“ ist meine persönliche Einschätzung auf Basis der genannten Zahlen, kein Renditeversprechen.
Meine Lageberichte von hier
Häufige Fragen
Darf ich im Land Salzburg einen Zweitwohnsitz kaufen?
In Beschränkungsgemeinden grundsätzlich nicht, außer es liegt eine Ausnahme vor oder die Fläche ist als Zweitwohnungsgebiet ausgewiesen. Beim Kauf müssen Sie erklären, dass Sie einen Hauptwohnsitz begründen. Lassen Sie den Status vor dem Kauf prüfen.
Ist Airbnb-Vermietung in Salzburg erlaubt?
Nur mit Ausnahme oder Bewilligung nach § 31b ROG 2009. Ohne Bewilligung drohen seit August 2025 Strafen bis 50.000 €. Die Buchungsplattform spielt dabei keine Rolle.
Wo sind die Mieten in Österreich am höchsten?
Laut Statistik Austria in Salzburg: 11,90 €/m² inklusive Betriebskosten im Jahr 2024, vor Tirol mit 11,50 € und Vorarlberg mit 11,30 €.
Quellen
- Statistik Austria – Bevölkerung am 1.1.2026 (vorläufig) (2026) – statistik.at
- Land Salzburg – Statistik Bevölkerung 2025 (2025) – salzburg.gv.at
- Statistik Austria – Bevölkerungsprognose 2025 (2025) – statistik.at
- Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (2026) – statistik.at
- derStandard – Immobilienpreise Salzburg, Dezember 2025 (Angebotspreise) (Dezember 2025) – images.derstandard.at
- Salzburg24 – Mieten nach Bundesländern (Statistik Austria, Wohnen 2024) (2025) – salzburg24.at
- Statistik Austria – Wohnen Q4 2025 (Mikrozensus) (2026) – statistik.at
- Land Salzburg – Tourismusjahr 2024/25 (2025) – salzburg.gv.at
- Statistik Austria – Tourismus in Österreich 2025 (2026) – statistik.at
- Brandauer Rechtsanwälte – Zweitwohnsitz Salzburg 2026 (Mai 2026) – brandauer-rechtsanwaelte.at
- Brandauer Rechtsanwälte – Touristische Vermietung von Wohnungen in Salzburg (Dezember 2025) – brandauer-rechtsanwaelte.at
- VfGH G 366/2021 vom 30.6.2022 (2022) – vfgh.gv.at
- INFINA – Leerstandsabgabe in Österreich (März 2026) – infina.at
Rechtliche Hinweise sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall prüfen.
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