Die wichtigsten Zahlen
Einwohner (1.1.2026, vorläufig)2,04 Mio.Statistik Austria
Bevölkerung 2015–2025+12,9 %Statistik Austria / WKO Wien
Wanderungssaldo 2025+10.173Statistik Austria
Wohnung, Median 20255.212 €/m²Statistik Austria
Richtwert Wien ab 1.4.20266,74 €/m²5. MILG / forum-media
Nächtigungen 202520,1 Mio.Statistik Austria
Stand: November 2026. Quellen siehe unten.
Standort-Check Wien
| Kriterium | Wert | Meine Einschätzung |
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| Abhängigkeit vom Tourismus | 10 Nächtigungen je Einwohner (2025) | Spricht dafür |
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| Zuzug | +5,0 je 1.000 Einwohner (2025) | Spricht dafür |
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| Einstiegspreis | 5.212 €/m² Wohnung, Median 2025 | Spricht dagegen |
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| Kurzzeitvermietung als zweites Standbein | stark eingeschränkt (90 Tage, Wohnzonen) | Spricht dagegen |
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Gleiche Kriterien für alle Bundesländer. Werte aus Statistik Austria (Nächtigungen, Bevölkerung, Wanderung, Kaufpreise 2025); die Ampel ist meine Einschätzung, keine Bewertung im rechtlichen Sinn. Alle Bundesländer im Vergleich.
Bevölkerung: Wien wächst weiter
Am 1.1.2026 lebten laut vorläufigen Zahlen 2.042.036 Menschen in Wien, um 13.747 bzw. 0,7 % mehr als ein Jahr davor – der stärkste Zuwachs aller Bundesländer; knapp zwei Drittel des österreichischen Wachstums 2025 entfielen auf Wien (Statistik Austria 2026). Von 2015 (1.797.337) bis 2025 (2.028.289) wuchs die Stadt um rund 12,9 % (Statistik Austria, zit. n. WKO Wien 2026).
- Wanderungssaldo 2025: +10.173 Personen, davon +11.940 aus dem Ausland und −1.767 gegenüber den anderen Bundesländern (Statistik Austria 2026).
- Prognose der Stadt Wien: 2.169.701 Einwohner 2035 und 2.360.686 im Jahr 2055 (Stadt Wien, Stand 12/2025).
- 2025 wuchsen 15 Bezirke, acht schrumpften; am stärksten Donaustadt (+3,2 %), am stärksten rückläufig die Innere Stadt (−2,4 %) (Statistik Austria 2026).
Preise, Mieten und Mietmarkt
Der Medianpreis für Eigentumswohnungen lag 2025 in Wien bei 5.212 €/m², +5,5 % gegenüber 2024 und damit am höchsten aller Bundesländer (Statistik Austria 2026). Für Bauland reichte das geometrische Mittel von 670 bis 856 €/m² in den Flächenbezirken bis 2.181 €/m² in Währing (Statistik Austria 2026).
Der Wiener Mietmarkt ist stark reguliert: Von 748.800 Hauptmietwohnungen sind 25,9 % Gemeindewohnungen, 28,7 % Genossenschaftswohnungen, 21,0 % Richtwertmieten und nur 22,0 % frei vermietete Privatwohnungen (Mikrozensus 2025, Statistik Austria). Österreichweit lag die Nettomiete privater Wohnungen im 2. Quartal 2026 bei 8,5 €/m² für Bauten vor 1945 und 10,7 €/m² für Bauten ab 1945 (Statistik Austria 2026) – ein erster Hinweis auf den Abstand zwischen Altbau- und Neubaumieten.
Altbau oder Neubau: was das Mietrecht bedeutet
Entscheidend ist, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll oder nur teilweise gilt (§ 1 MRG):
- Vollanwendung (typisch Altbau): Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30.6.1953 bzw. Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8.5.1945. Hier gilt meist der Richtwertmietzins: in Wien 6,74 €/m² ab 1.4.2026 (zuvor 6,67 €/m²) plus Zu- und Abschläge.
- Lagezuschlag: nur bei überdurchschnittlicher Lage und nicht in Gründerzeitvierteln; die Gründe müssen im Vertrag stehen (§ 16 MRG). Die Stadt Wien veröffentlicht dazu eine Lagezuschlagskarte.
- Befristungsabschlag: Befristete Verträge im Richtwertsystem sind um 25 % billiger anzusetzen (§ 16 Abs 7 MRG). Seit 1.1.2026 beträgt die Mindestbefristung für unternehmerische Vermieter fünf statt drei Jahre (5. MILG).
- Teilanwendung (typisch Neubau): Bei frei finanzierten Neubauten nach diesen Stichtagen ist der Mietzins grundsätzlich frei vereinbar; Kündigungsschutz und Befristungsregeln gelten aber.
- Wertsicherung: Seit 2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz: Anpassung einmal jährlich am 1. April, Inflation über 3 % nur zur Hälfte; Richtwerte steigen 2026 höchstens 1 %, 2027 höchstens 2 % (Deloitte 2026).
Bitte lassen Sie Mietzins und Vertrag im Einzelfall rechtlich prüfen. Mehr zum Thema finden Sie unter Anlegerwohnung als Anlageklasse.
Zinshausmarkt und Kurzzeitvermietung
In Wien gab es zuletzt 13.346 Gründerzeit-Zinshäuser; 2025 wurden 348 Transaktionen mit rund 1,04 Mrd. Euro Volumen gezählt, die durchschnittliche Rendite lag bei rund 3,15 % (Otto Immobilien, 03/2026). Details unter Zinshaus als Kapitalanlage.
Kurzzeitvermietung ist streng geregelt (Bauordnung für Wien): In Wohnzonen nur in genehmigten Beherbergungsstätten; außerhalb seit 1.7.2024 über 90 Tage pro Jahr nur mit befristeter Ausnahmebewilligung, Strafen bis 50.000 Euro (MA 37, 2025). Die Ortstaxe beträgt seit 1.7.2026 5 %, ab 1.7.2027 sind 8 % vorgesehen (WKO 2026).
Die 23 Wiener Bezirke im Überblick
Einwohner laut Stadt Wien zum 1.1.2025. Für Wohnungspreise je Bezirk lag uns keine frei zugängliche, belegte Quelle vor; wir ergänzen sie, sobald sie verfügbar ist.
| Bezirk | Einwohner 1.1.2025 | Kurzcharakter |
|---|
| 1. Innere Stadt | 16.281 | Historisches Zentrum, Büro- und Tourismuslage |
| 2. Leopoldstadt | 112.675 | Prater, WU-Campus, Stadtentwicklung Nordbahnhof |
| 3. Landstraße | 98.881 | Zentrumsnah, Altbau und neue Quartiere |
| 4. Wieden | 33.444 | Innerstädtischer Altbau |
| 5. Margareten | 54.581 | Dichter Gründerzeit-Altbau |
| 6. Mariahilf | 31.083 | Einkaufsstraße, Altbau |
| 7. Neubau | 31.330 | Altbau, Kreativ- und Gastroszene |
| 8. Josefstadt | 24.242 | Kleinster Bezirk nach Fläche, Altbau |
| 9. Alsergrund | 41.664 | Universitäts- und Spitalsviertel |
| 10. Favoriten | 223.190 | Bevölkerungsreich, Hauptbahnhof-Quartiere |
| 11. Simmering | 112.149 | Stadtrand mit Neubauprojekten |
| 12. Meidling | 102.393 | Gründerzeit und Gemeindebau |
| 13. Hietzing | 56.108 | Villen und Grünlage |
| 14. Penzing | 99.049 | Gemischt, am Wienerwald |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | 75.902 | Dichter Altbau, Westbahnhof |
| 16. Ottakring | 102.727 | Gründerzeit innen, Grünlagen außen |
| 17. Hernals | 56.767 | Altbau und Wienerwaldrand |
| 18. Währing | 51.376 | Gehobene Wohnlage |
| 19. Döbling | 76.074 | Villen, Weinbaugebiete |
| 20. Brigittenau | 86.950 | Donaulage, Altbau und Neubau |
| 21. Floridsdorf | 189.551 | Flächenbezirk nördlich der Donau |
| 22. Donaustadt | 228.158 | Größter Bezirk, Seestadt Aspern |
| 23. Liesing | 123.714 | Süden, Gewerbe- und Neubaugebiete |
Wo ich in Wien investieren würde – und wo nicht
Donaustadt (22.)
Bevölkerungsreichster Bezirk, Seestadt Aspern
Fakten
228.158 Einwohner am 1.1.2025 (Stadt Wien), 2025 mit +3,2 % stärkstes Wachstum aller Bezirke (Statistik Austria 2026). Die kleinräumige Prognose erwartet von 2023 bis 2043 +46,4 % (Stadt Wien 2023).
Einordnung
Starkes Wachstum bedeutet Nachfrage, aber auch viel neues Angebot – vor allem Neubau in MRG-Teilanwendung.
Meine Einschätzung
Ich halte die Donaustadt für Neubau-Anlegerwohnungen interessant, würde aber genau auf Lage, Anbindung und Konkurrenz durch Neubauprojekte schauen.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: eher nichtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: eher nicht
Favoriten (10.)
Großer Bezirk mit Hauptbahnhof-Quartieren
Fakten
223.190 Einwohner am 1.1.2025 (Stadt Wien). Prognose 2023–2043: +20,5 % (Stadt Wien 2023).
Einordnung
Mischung aus Gründerzeit-Altbau und Neubau; Mietrecht und Lagezuschlag hängen stark vom Grätzel ab.
Meine Einschätzung
Für mich ein Bezirk mit Potenzial, in dem ich jedes Objekt einzeln und nüchtern prüfen würde.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: bedingt
Floridsdorf (21.)
Wachsender Flächenbezirk nördlich der Donau
Fakten
189.551 Einwohner am 1.1.2025 (Stadt Wien), 2025 +1,1 % (Statistik Austria 2026), Prognose 2023–2043: +16,9 % (Stadt Wien 2023).
Einordnung
Stetiges Wachstum, überwiegend Wohnbau; Neubau dominiert das Angebot.
Meine Einschätzung
Ich sehe Floridsdorf als solide Option für langfristige Vermietung, weniger für schnelle Wertsprünge.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: bedingtKurzzeitvermietung: eher nichtHotel: eher nicht
Leopoldstadt (2.)
Zentrumsnah, WU-Campus, Nordbahnhof
Fakten
112.675 Einwohner am 1.1.2025 (Stadt Wien), 2025 +1,4 % (Statistik Austria 2026), Prognose 2023–2043: +10,0 % (Stadt Wien 2023).
Einordnung
Altbau und Neubau nebeneinander; zentrale Lage stützt Nachfrage, Kaufpreise sind entsprechend höher.
Meine Einschätzung
Ich finde die Leopoldstadt für Werterhalt spannend, die Anfangsrendite ist aber meist niedriger als am Stadtrand.
Anlegerwohnung: gutZinshaus: gutKurzzeitvermietung: bedingtHotel: bedingt
Eignung: gut · bedingt (je nach Objekt) · eher nicht. „Mein Tipp“ ist meine persönliche Einschätzung auf Basis der genannten Zahlen, kein Renditeversprechen.
Häufige Fragen
Altbau oder Neubau – was ist für Anleger in Wien besser?
Im Altbau mit MRG-Vollanwendung ist die Miete meist an den Richtwert (6,74 €/m² ab 1.4.2026) gebunden, dafür sind Kaufpreise oft niedriger und Zinshäuser bieten Entwicklungspotenzial. Im frei finanzierten Neubau ist die Miete grundsätzlich frei vereinbar. Welche Variante passt, hängt von Ziel, Budget und Objekt ab – im Einzelfall prüfen lassen.
Darf ich meine Wiener Wohnung über Airbnb vermieten?
In Wohnzonen grundsätzlich nur in genehmigten Beherbergungsstätten. Außerhalb ist Kurzzeitvermietung seit 1.7.2024 höchstens 90 Tage pro Jahr ohne Ausnahmebewilligung erlaubt (Bauordnung für Wien). Bei Verstößen drohen bis zu 50.000 Euro Strafe.
Wie stark steigen Mieten im Altbau?
Seit 2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz: Anpassung einmal jährlich zum 1. April, Inflation über 3 % nur zur Hälfte. Richtwertmieten dürfen 2026 um höchstens 1 % und 2027 um höchstens 2 % steigen.
Welche Wiener Bezirke wachsen am stärksten?
2025 wuchs die Donaustadt mit +3,2 % am stärksten, gefolgt von Leopoldstadt, Landstraße und Floridsdorf (Statistik Austria 2026). Laut Prognose der Stadt Wien wachsen bis 2043 vor allem Donaustadt, Favoriten, Simmering und Floridsdorf.
Quellen
- Statistik Austria – Bevölkerung zu Jahresbeginn 2026 (vorläufig), Pressemitteilung (2026) – statistik.at
- Stadt Wien – Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit, Geschlecht und Bezirk (1.1.2025) (2025) – wien.gv.at
- Stadt Wien – Bevölkerungsprognose 2025 bis 2055 (2025) – wien.gv.at
- Stadt Wien – Kleinräumige Bevölkerungsprognose 2023 bis 2053 (Zusammenfassung) (2023) – wien.gv.at
- WKO Wien – Zahlen und Fakten zur Wiener Wirtschaft 2026 (2026) – wko.at
- Statistik Austria – Demographische Ereignisse und Wanderungen 2025 (2026) – statistik.at
- Statistik Austria – Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (2026) – statistik.at
- Statistik Austria – Wohnen 2025 (Mikrozensus, Q4) (2026) – statistik.at
- Statistik Austria – Wohnkosten 2. Quartal 2026 (2026) – statistik.at
- forum-media – Neue Richtwerte seit 1. April 2026 (2026) – forum-media.at
- Deloitte Österreich – Paradigmenwechsel bei Wertsicherung und Befristungen im Wohnmietrecht (2026) – deloitte.com
- RIS – Mietrechtsgesetz (MRG), geltende Fassung (2026) – ris.bka.gv.at
- Leadersnet – Otto Immobilien Zinshausmarktbericht (2026) – leadersnet.at
- Stadt Wien, MA 37 – Merkblatt Verwendung von Wohnungen für Kurzzeitvermietung (2025) – wien.gv.at
- WKO – Aktuelle Ortstaxe Wien (2026) – wko.at
- Statistik Austria – Ankünfte und Nächtigungen Dezember 2025 / Kalenderjahr 2025 (2026) – statistik.at
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