Das Hotel als Anlageimmobilie

Für wen eignet sich ein Hotelinvestment?

Hotels sind eine Anlageklasse für erfahrene, kapitalstarke Investoren, Family Offices und Unternehmer mit Tourismuserfahrung. Die Einstiegsbeträge sind hoch, die Objekte spezialisiert, und der Wert hängt stark davon ab, wie gut das Haus geführt wird. Für Privatanleger mit kleinerem Budget ist die Kurzzeitvermietung von Wohnungen oft der zugänglichere Weg in den Tourismus.

Pacht, Managementvertrag oder Eigenbetrieb

• Pachtvertrag: Der Betreiber zahlt eine fixe oder teilweise umsatzabhängige Pacht und trägt das operative Risiko. Für Eigentümer ist das Modell am ehesten mit einer Gewerbemiete vergleichbar; entscheidend ist die Bonität des Pächters.
• Managementvertrag: Der Eigentümer trägt das Betriebsergebnis, ein Betreiber führt das Haus gegen Gebühr. Mehr Ertragschance, aber auch volles Auslastungs- und Kostenrisiko.
• Franchise: Der Eigentümer oder ein Pächter betreibt das Hotel unter einer bekannten Marke.
• Eigenbetrieb: typisch für Familienhotels; Immobilie und Unternehmen sind kaum zu trennen.

Vertragsdetails wie Laufzeit, Instandhaltungsaufteilung (FF&E-Rücklage) und Indexierung sollten Sie im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.

Marktzahlen: Rekordnachfrage, selektive Investoren

Österreich erreichte 2025 rund 157,27 Mio. Nächtigungen und 48,17 Mio. Ankünfte, der höchste Nächtigungswert seit Beginn der digitalen Aufzeichnungen 1974 und das dritte Jahr in Folge über 150 Mio. (Statistik Austria, 2025). Die Wintersaison 2025/26 brachte laut ersten Daten rund 74,2 Mio. Nächtigungen, ein Plus von 2,5 % (Statistik Austria, 2026).

Am Investmentmarkt wurden 2025 laut Christie & Co rund 480 Mio. € in Hotels investiert, rund 43 % mehr als im Vorjahr; etwa 81 % davon entfielen auf Wien. Für gut positionierte Core-Objekte nennt Christie & Co Spitzenrenditen von 5,0 bis 5,5 % (Christie & Co, 2025).

Einordnung: Die Nachfrage der Gäste ist hoch, das Kapital konzentriert sich aber auf Wien und auf große, professionell geführte Häuser.

Ländliche Hotels: ja oder nein?

Viele Hotels in den Alpen und im ländlichen Raum sind Familienbetriebe, bei denen eine Nachfolge fehlt. Das schafft Kaufgelegenheiten, aber auch typische Probleme: Saisonalität, Personalmangel, Investitionsstau und eine kleinere Käuferschicht beim späteren Wiederverkauf.

Meine Einschätzung: Ein ländliches Hotel kaufe ich nur mit einem tragfähigen Betreiberkonzept, einer klaren Zielgruppe und einem Standort mit zwei Saisonen. Ein Hotel ohne Betreiber ist für mich kein Investment, sondern ein Job.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Betriebszahlen der letzten Jahre: Auslastung, Durchschnittspreis, Ergebnis vor Pacht
2. Pacht- oder Managementvertrag, Laufzeit, Bonität des Betreibers
3. Investitionsbedarf: Zimmer, Technik, Brandschutz, Energie
4. Betriebsanlagengenehmigung, Widmung, Mitarbeiterunterkünfte
5. Saisonalität und Abhängigkeit von Schnee oder einzelnen Märkten

Passende Regionen

Städtische Hotels in Wien ziehen den Großteil des Investmentkapitals an. Ferienhotellerie konzentriert sich in Tirol, Salzburg und Vorarlberg, mit Ganzjahresdestinationen etwa im Ötztal. In der Steiermark sind Thermen- und Stadthotellerie relevant.