Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Für wen eignen sich Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien passen zu Anlegern, die unternehmerisch denken, Mietverträge mit Unternehmen bewerten können und längere Leerstandsphasen finanziell überbrücken. Kleine Geschäftslokale oder Einheiten in einem Gewerbepark sind auch für Privatanleger erreichbar; große Büro-, Handels- und Logistikobjekte sind Sache institutioneller Investoren.

Die Segmente im Überblick

• Büro: Nachfrage hängt an Beschäftigung und Arbeitsmodellen. Moderne, gut erreichbare Flächen sind gefragt, ältere Bestände brauchen oft Sanierung.
• Handel (Retail): von der Geschäftsstraße bis zum Fachmarktzentrum. Nahversorger und Fachmärkte gelten als robuster als klassische Modehandelsflächen.
• Logistik und Gewerbepark: Hallen, Lager, kleinteilige Gewerbeflächen für Handwerk und Gewerbe. Entscheidend sind Verkehrsanbindung, Hallenhöhe und Flächenwidmung.

Marktzahlen und Renditen

2025 wurden in Österreich laut OTTO Immobilien rund 4,2 Mrd. € in Immobilien investiert, rund 44 % mehr als 2024; auf Büro entfielen rund 1,1 Mrd. €, auf Industrie und Logistik rund 604 Mio. € (OTTO, 2025).

Quelle: CBRE Office Figures Q2 2026, Retail Figures Q2 2026, Logistik Figures H1 2026. Die Büro-Leerstandsquote in Wien lag im Q2 2026 bei 3,9 % (CBRE, 2026).

Einordnung: Spitzenrenditen gelten für die besten Objekte mit erstklassigen Mietern. Kleinere Objekte in Regionalstädten werden meist mit höheren Renditen gehandelt, was das höhere Risiko widerspiegelt.

Vermietung und Verpachtung

Ein Mietvertrag überlässt die Räume, ein Pachtvertrag ein lebendes Unternehmen samt Einrichtung und Kundenstock. Die Unterscheidung ist wichtig, weil Geschäftsraummieten je nach Gebäude in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen können, Unternehmenspachten hingegen nicht. Bei Geschäftsraummieten im MRG kann etwa bei Unternehmensveräußerung eine Anhebung des Mietzinses nach § 12a MRG möglich sein. Typisch für Gewerbeverträge sind Wertsicherung, Kündigungsverzicht, Konkurrenzschutz und Regelungen zur Erhaltung. Lassen Sie Verträge im Einzelfall rechtlich prüfen.

Chancen, Risiken und Prüfliste

Chancen: höhere Anfangsrenditen als im Wohnbereich, längere Vertragslaufzeiten, Mieter übernehmen oft Ausbau und Betriebskosten.

Risiken: Abhängigkeit von einzelnen Mietern, längere Leerstände, Strukturwandel (Onlinehandel, Homeoffice), hohe Umbaukosten bei Mieterwechsel, ESG- und Energieanforderungen.

• Bonität und Branche der Mieter, Restlaufzeit der Verträge
• Drittverwendbarkeit der Flächen
• Widmung, Betriebsanlagengenehmigung, Stellplätze
• Energieausweis, Haustechnik, Sanierungsbedarf

Passende Regionen und meine Einschätzung

Der Büromarkt konzentriert sich auf Wien. Logistik und Gewerbeparks entstehen entlang der Hauptachsen in Niederösterreich, Oberösterreich und rund um Graz. Regionale Nahversorgerobjekte gibt es in allen Bundesländern.

Meine Einschätzung: Für Privatanleger sehe ich kleinteilige Gewerbeparks und Nahversorger mit soliden Mietern als nachvollziehbarsten Einstieg. Große Büroobjekte überlasse ich lieber institutionellen Investoren.