Das Zinshaus als Anlageimmobilie

Für wen eignet sich ein Zinshaus?

Ein Zinshaus passt zu Anlegern, die einen größeren Betrag langfristig binden und aktiv bewirtschaften wollen – privat, als Familie oder über eine Gesellschaft. Gefragt sind Geduld, Kenntnis des Mietrechts und ein verlässliches Team aus Hausverwaltung, Baufachleuten und Rechtsberatung. Wer einen kleineren Einstieg sucht, ist mit der Anlegerwohnung meist besser bedient.

MRG und Richtwert: der rechtliche Rahmen

Mietwohnungen in Altbauten, die vor dem 30. Juni 1953 genehmigt wurden, fallen in der Regel in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Für neu abgeschlossene Verträge gilt dann meist der Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen. Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert in Wien 6,74 €/m² und in der Steiermark 9,30 €/m² (ÖVI, 2026). 2024 und 2025 wurden die Richtwerte nicht angehoben; 2026 war die Erhöhung auf 1 % begrenzt, für 2027 ist eine Obergrenze von 2 % vorgesehen (5. MILG, laut ÖVI 2026). Zusätzlich gilt seit 1. Jänner 2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG).

Einordnung: Die Mietentwicklung im Altbestand ist politisch gedeckelt. Steigerungen entstehen vor allem durch Neuvermietung, Dachgeschoßausbau oder Parifizierung und Abverkauf – nicht durch laufende Indexierung. Details sollten Sie im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.

Der Zinshausmarkt in Wien und Graz

Laut OTTO Immobilien wurden 2025 in Wien rund 1,04 Mrd. € in 348 Zinshaus-Transaktionen umgesetzt, rund 19 % mehr als im Vorjahr (OTTO, Frühjahr 2026). Im 1. Halbjahr 2026 waren es rund 418 Mio. € bei 106 Transaktionen. Die durchschnittliche Rendite lag bei 3,20 %, im besten Objekt des 1. Bezirks bei 1,53 %. Einfache Häuser außerhalb des Gürtels starteten bei rund 1.426 €/m², der Spitzenwert im 1. Bezirk lag bei 9.920 €/m² (OTTO, Herbst 2026). Der Bestand schrumpft: 13.216 Gründerzeit-Zinshäuser zählte OTTO im August 2026, rund 14,9 % weniger als 2009.

Für Graz liegt mir kein vergleichbar regelmäßiger, öffentlicher Zinshausbericht vor. Der Markt ist deutlich kleiner, Angebote sind selten und werden oft diskret gehandelt.

Chancen und Risiken

Chancen: knappes Angebot, Substanzwert von Grund und Gebäude, Entwicklungspotenzial (Dachausbau, Leerstandssanierung, Parifizierung) und volle Entscheidungsfreiheit als Alleineigentümer.

Risiken: niedrige laufende Rendite bei hohen Kaufpreisen, gedeckelte Mieten, hohe Sanierungs- und Erhaltungspflichten (§ 3 MRG), lange Altmietverträge, Denkmal- und Schutzzonenauflagen sowie ein großer Einzelbetrag, der Streuung erschwert.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Mietzinsliste mit Vertragsbeginn, Befristungen und Mietzinsart je Einheit
• Mietzinsreserve bzw. -abgang und laufende Verfahren bei Schlichtungsstelle oder Gericht
• Bautechnisches Gutachten: Dach, Fundament, Leitungen, Feuchtigkeit, Lift
• Widmung, Schutzzone, Ausbaupotenzial laut Bebauungsplan
• Leerstand und dessen Ursache

Regionen und meine Einschätzung

Der klassische Zinshausmarkt konzentriert sich auf Wien. Gründerzeitbestand gibt es auch in Graz sowie in einzelnen Lagen in Oberösterreich und Salzburg, dort aber in deutlich kleinerem Umfang.

Meine Einschätzung: Ein Zinshaus ist für mich ein Werterhalt-Investment über Generationen. Wer es wegen der laufenden Rendite kauft, wird bei Durchschnittswerten um 3 % eher enttäuscht.